O lucro imobiliário é o ganho obtido na venda de um imóvel, representando a diferença entre o valor de compra e o valor de venda do bem. Esse lucro, oficialmente chamado de ganho de capital, está sujeito à cobrança de Imposto de Renda no Brasil.

Como funciona o cálculo do lucro imobiliário?

O lucro imobiliário é a diferença entre o valor de venda de um imóvel e o seu valor de aquisição, descontadas certas despesas que podem ser consideradas no cálculo. A fórmula básica é:

[
\text{Lucro Imobiliário} = \text{Valor de Venda} – (\text{Valor de Compra} + \text{Despesas Dedutíveis})
]

Componentes importantes para o cálculo:

1. Valor de compra (ou aquisição):

• É o valor pago pelo imóvel quando foi adquirido, incluindo os custos relacionados, como escritura e ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), que podem ser somados ao custo de aquisição.

1. Valor de venda:

• É o preço final pelo qual o imóvel foi vendido. Este valor deve ser declarado no imposto de renda.

1. Despesas dedutíveis:

• Algumas despesas realizadas com o imóvel podem ser deduzidas do lucro imobiliário, diminuindo o valor a ser pago no imposto. Entre essas despesas estão:
  • Gastos com reformas e benfeitorias (desde que devidamente comprovados com notas fiscais e recibos);
  • Comissão de corretagem paga pela venda do imóvel;
  • Despesas com escrituras, registros e impostos pagos na compra do imóvel.

Alíquota de imposto sobre lucro imobiliário

O lucro obtido na venda do imóvel é tributado de acordo com a alíquota do Imposto de Renda, que varia conforme o valor do lucro de capital:

• 15% sobre o ganho de capital até R$ 5 milhões.
• 17,5% sobre o ganho de capital entre R$ 5 milhões e R$ 10 milhões.
• 20% sobre o ganho de capital entre R$ 10 milhões e R$ 30 milhões.
• 22,5% sobre o ganho de capital acima de R$ 30 milhões.

Isenções do imposto sobre o lucro imobiliário

Existem várias situações em que o lucro imobiliário pode ser isento de Imposto de Renda. As principais são:

1. Venda de único imóvel de até R$ 440 mil:

• Se você possui apenas um imóvel residencial e o vende por um valor de até R$ 440 mil, pode estar isento do imposto, desde que não tenha feito outra venda nos últimos cinco anos.

1. Compra de outro imóvel residencial em 180 dias:

• Se o valor obtido na venda for totalmente reinvestido na compra de outro imóvel residencial dentro do prazo de 180 dias, você terá isenção do imposto sobre o ganho de capital. Vale destacar que essa isenção só pode ser utilizada uma vez a cada cinco anos.

1. Imóveis adquiridos até 1969:

• Imóveis adquiridos antes de 1969 são isentos de Imposto de Renda sobre o lucro imobiliário. Para imóveis comprados entre 1970 e 1988, há um desconto progressivo no valor do ganho de capital.

1. Desconto por tempo de posse:

• Imóveis adquiridos entre 1969 e 1988 têm um desconto progressivo no cálculo do imposto, variando conforme o ano da compra. Para cada ano que passa, o valor do lucro tributável diminui em 5%, o que pode reduzir significativamente o imposto devido.

Exemplo de cálculo do lucro imobiliário

• Compra do imóvel: Você adquiriu um imóvel por R$ 300.000 em 2010.
• Venda do imóvel: Em 2024, você vendeu o imóvel por R$ 600.000.
• Despesas com reformas e corretagem: Durante o período de posse, você gastou R$ 50.000 em reformas (comprovadas com notas fiscais) e pagou R$ 30.000 de corretagem na venda.

O cálculo do lucro imobiliário será:

[
\text{Lucro Imobiliário} = R$ 600.000 – (R$ 300.000 + R$ 50.000 + R$ 30.000) = R$ 600.000 – R$ 380.000 = R$ 220.000
]

Esse lucro de R$ 220.000 será tributado com base na alíquota de 15%, resultando em um imposto de:

[
\text{Imposto devido} = 15\% \times R$ 220.000 = R$ 33.000
]

O lucro imobiliário representa o ganho obtido com a venda de um imóvel e está sujeito à tributação pelo Imposto de Renda, a menos que se enquadre em situações de isenção. O cálculo do lucro imobiliário envolve o valor de venda, o valor de compra e as despesas dedutíveis. Além disso, há diferentes formas de reduzir ou até eliminar o imposto devido, como o reinvestimento do valor da venda na compra de outro imóvel ou a venda de imóveis de menor valor.